Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın sözleşmeyi kuran taraflar arasında kararlaştırılan koşullar kapsamında ilerideki herhangi zaman diliminde devri amacıyla düzenlenir. Bir ön sözleşme niteliği taşıyan bu evrak, her iki tarafa da borç yükler. Zira ileride tapu memuru önünde resmi olarak yapılması zorunlu taşınmaz satış sözleşmesi için bir taahhüt konumundadır.
“Satış vaadi sözleşmesi nedir?” sorusu kadar bu belgenin neden hazırlandığını bilmek de önemlidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkulün mülkiyetinin devrini merkezine alır. Yani taraflardan biri sözleşmeye konu taşınmazı satmayı, diğeri ise satın almayı taahhüt eder. Bu amaç doğrultusunda satış vaadi sözleşmesi kapsamında alım-satım işleminin yapılacağı tarih belirlenir.
Yasal mevzuata göre sözleşmeye konu olabilecek üç farklı taşınmaz türü bulunur. Bunların başında satıcı konumundaki tarafın sahip olduğu araziler ve tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydı yapılan bağımsız ve sürekli haklar gelir. Ayrıca kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler de aynı kapsama girer. Satışı vadeden taraf, kendisine ait olmayan aynı kategorideki bir taşınmaz için de taahhütte bulunabilir.
Arsa satış gibi nedenlerle kurulması amaçlanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, resmi senet şeklinde düzenlenir. Geçerlilik kazanması içinse noter huzurunda iki tarafça imzalanması gerekir. Bu nedenle uygulamada noter satış vaadi sözleşmesi ismiyle de anılır. Sözleşmenin şekli ve şartı kamu düzeni ile ilgili olduğundan noter tarafından düzenlenme usulünde yapılması zorunludur.
Noterde taşınmaz satışı vaadiyle yapılan sözleşmenin düzenleme yerine onaylama usulünde hazırlanması, yasal mevzuat gereği geçersiz sayılmasına yol açar. Bu detaya ilaveten sözleşmeye konu olan gayrimenkulün tapuda kaydının bulunması şarttır. Tapusuz taşınmazlara yönelik satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir.
Gayrimenkul satış sözleşmeleri özelinde herhangi bir geçerlilik süresi bulunmamaktadır. Ancak Borçlar Kanunu’nda yer alan hükümler gereği uygulamada 10 yıllık satış vaadi sözleşmesi zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bu sürenin ne zaman başlayacağı, Yargıtay tarafından verilen ilgili karalar ışığında açıklığa kavuşturulabilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi zamanaşımı süresi tespitinde ifa olanağının olup olmadığı araştırılmalıdır. Eğer taşınmazın tapuda devrine engel bir durum mevcutsa, söz konusu olumsuzluk ortadan kalkmadan sözleşmeden doğan haklar ve alacaklara yönelik zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz. Uygulamada sıkça rastlanan tarafların zamanaşımından feragat ettikleri yönündeki beyanlarının yasal olarak geçerliliği yoktur.
Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi, noterin düzenleme şeklinde yapacağı işlere açıklık getirir. Gayrimenkul satış sözleşmesi de bu işler arasında yer alır. Bu durumun doğal bir sonucu olarak vaade dayalı taşınmaz satışı sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunluluk niteliği taşır. Aksi halde, yani notersiz yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersizdir.
Uygulamada bazen taraflar arasında birden fazla vaade dayalı konut, arsa satış sözleşmesi yapılabilmektedir. Böyle bir durumda öncelik ilkesi devreye girer. Yani sözleşmelerden tarih itibarıyla en önce yapılan geçerli kabul edilir.
Vaade dayalı gayrimenkul satış sözleşmesi, yalnızca tarafları kişisel hak sahibi haline getirir. Bir başka ifade ile sözleşme, sadece sözleşmenin tarafı olan kişiler ve onların halefleri açısından anlam ifade eder. Bu hak, sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Ancak tapuya şerh işlemi ile sözleşmenin etkisinin genişletilebilmesi mümkün hale getirilebilir.
5 yıl geçerlilik süresi bulunan ve zorunlu olmayan bu işlem, sözleşmeye konu taşınmaz sayfasına şerh düşülmesi şeklinde yapılır. Tapuya şerh koymak, nispi hak konumundaki satış vaadini, ayni veya bir başka değişle tapuya bağlı hak haline dönüştürür.
Yeni ev hediyesi alırken kararsız mı kaldınız? Size yardımcı olması için bu yazımızda yeni ev hediyesi fikirlerini paylaştık, okumak için hemen tıklayın!
Salonunuzu tamamlayacak halınızı seçmeden önce bu yazıyı okuyun. Salonunuza en uygun halıyı nasıl seçebileceğinizi öğrenmek için hemen tıklayın!
Evinizin sizi karşılayan ilk noktası olan kapınızı birbirinden göz alıcı süslerle donatın. Kapı dekorasyon fikirlerimizi öğrenmek için tıklayın!
Lütfen Bilgilerinizi Kontrol Ediniz.
Yeniden Deneyin
6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu uyarınca, Nurol GYO ile paylaşmış olduğum iletişim adreslerime, doğrudan veya dolaylı olarak ürün ve hizmetlerini tanıtmak amacıyla ileti gönderilmesine, kişisel verilerimin pazarlama süreçlerinin planlanması ve icrası amacıyla Nurol GYO tarafından sunulan ürün ve hizmetlerin beğenilerime, kullanım alışkanlıklarıma ve ihtiyaçlarıma göre özelleştirilmesi için işlenmesine, bu çerçevede kişisel verilerimin Nurol GYO’nun doğrudan veya dolaylı ortakları ve iştirakleri ile paylaşılmasına, Kişisel Verilerin Korunması ve İşlenmesi Politikası’nı okuduğumu ve anladığımı kabul ederek izin veriyorum.
