Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

24.10.2023

Temelinde güven ilişkisinin yer aldığı kira sözleşmesi, bazı durumlarda feshedilebilir. Sözleşmenin ev sahipleri ve kiracılar tarafından nasıl sonlandırılabileceğine dair detayları içeriğimizin devamında bulabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi Ev Sahibi Tarafından Nasıl Feshedilir?

Kira sözleşmesinin ev sahibi tarafından feshedilebilmesi için kanunda belirtilen süre koşulunun gerçekleşmesi gerekir. Yani ev sahibi, yalnızca 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa fesih hakkını kullanabilir. 10 yıllık kiracının tahliyesi için söz konusu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunulmalıdır.

Mülk sahibi ayrıca gerekli durumlarda dava yolu ile kira sözleşmesi feshi yöntemine başvurabilir. Kiracı tahliye davası, ihtiyaçtan doğan sebeplerle açılabilir. Konuta ihtiyaç duyan bir yakının bulunması gibi zorunlu sebeplerin yanı sıra kiracının yasal sorumluluklarını yerine getirmemesi de dava açılabilmesi için yeterlidir.

Kira Sözleşmesi Kiracı Tarafından Nasıl Feshedebilir?

Kira sözleşmesi, kiracı tarafından iki koşulun söz konusu olması halinde feshedilebilir. Bu şartlardan ilki, taraflar arasında belirli süreli kira sözleşmesi bulunmasıdır. İkincisi ise fesih işlemi ile ilgili olarak sözleşme sona ermeden en az 15 gün önce mülk sahibine bildirim yapılmasıdır.

Sözleşmenin feshine yönelik bildirim, kiracı tarafından mutlaka yazılı olarak mülk sahibine iletilmelidir. Yazılı bildirimin noter kanalıyla yapılması zorunlu değildir. Ancak ileride oluşabilecek anlaşmazlıklarda bildirimin ispat niteliği taşıması açısından noter onaylı olmasında yarar vardır.

Kira Sözleşmesi Bitmeden Feshedilebilir mi?

Kira kontratı bitmeden fesih sürecini başlatabilmek mümkündür. Yasalar, kiraya veren için sözleşmeyi devam ettirme konusunda belirli yükümlülükler koyar. Ancak kiralayan için benzer koşuldan söz edilemez. Dolayısıyla kira sözleşmesi, belirli süreyle kurulmuşsa 15 gün öncesinde bildirim yapılarak feshedilebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesi feshi konusunda daha esnek kararlar alınabilir. Yani yasal bildirim sürelerine uyulması kaydıyla sözleşme kiracı tarafından herhangi bir zamanda feshedilebilir. Fakat gerek belirli gerekse belirsiz süreli kira sözleşmesi ile ilgili fesih, kiraya verenin zarara uğramasına neden olabilir. Böyle bir durumda, mülk sahibinin konutu yeniden kiraya verebileceği makul süre içerisinde kiracı sözleşmeden doğan borcunu ödemeye devam etmekle yükümlüdür.

Kira Sözleşmesi Hangi Hallerde Feshedilebilir?

Kira sözleşmesi, aşağıdaki durumların gerçekleşmesi halinde feshedilebilir.

Kiracının başka kente tayini, hırsız olduğunun ortaya çıkması, ağır hastalığı, terör olaylarına karışması, ev sahibi ya da yakınlarına karşı suç işlemesi ile savaş ve ekonomik kriz gibi olağanüstü durumlar.
Kiracının, kiralanın kendisine tesliminin ardından kira bedelini veya yan giderleri ödeme sorumluluğunu yerine getirmemesi.
Kiracının sözleşmeye konu olan taşınmazı özenli kullanmaması, komşulara gerekli saygıyı göstermemesi.
Kiracının, kiraladığı mülkün kendisine teslimi sonrasında iflas etmesi halinde kira bedellerini ödeme konusunda güvence verememesi.
Kiraya verenin, sözleşmeye konu olan mülkü kiracıya kullanıma uygun vaziyette teslim etme yükümlülüğünü yerine getirememesi.

Borçlar Kanunu’na Göre Ev Sahibi Hakları Nelerdir?

Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi hakları şu şekildedir:

Ev sahibi, her yeni kira sözleşmesinde yasal kira artış oranı ile zam yapabilir.
Kiralanan mülk; kendisi, eşi, alt/üst soyu veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerekliyse, mülk sahibi bildirim yoluyla kiracıdan tahliye talebinde bulunabilir.
Mülk sahibi, önceden kiracıya haber vermesi koşulu ile konutu üçüncü kişilere gösterebilir, satış durumunda kiracıya ihtarname çekerek 6 ay içerisinde evden çıkmasını talep edebilir. “Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?” başlıklı içeriğimizde, bu konuya ilişkin detayları bulabilirsiniz.
Ev sahibi, kiraladığı mülkü zaman içerisinde meydana gelen doğal yıpranmalar dışında verdiği gibi geri alma hakkına sahiptir.
Taraflar arasında makul konular çerçevesinde anlaşmazlık ortaya çıkması halinde ev sahibi kiracısına tahliye bildiriminde bulunabilir.
Mülk sahibi, kiracısından 3 kira bedelini geçmeyecek şekilde depozito talebinde bulunabilir.

Borçlar Kanunu’na Göre Kiracı Hakları Nelerdir?

6098 sayılı Borçlar Kanunu’na göre kiracı hakları aşağıdaki gibidir:

Kiracı, haklı ve somut bir gerekçesi olmadan ev sahibi tarafından mülkten çıkarılamaz.
Kanunun 301. maddesi gereği kiracı sözleşme boyunca mülkü nasıl teslim aldıysa o şekilde tutmakla yükümlüdür. Ancak sonradan oluşan kusurların giderilmesini ev sahibinden talep edebilir.
Kiracı, mülk sahibinden yazılı izin alması koşuluyla konutu başkasına kiraya verebilir.
Altyapı hizmetleri ile ilgili ödemeler, aksi belirtilmediyse kiracının sorumluluğundadır.
İkamet edilen evin kentsel dönüşüm dolayısıyla boşaltılması halinde kiracı devletin sağladığı kira yardımından faydalanabilir.
Kiracı talep etmese dahi mülk sahibi kiralama süreci başlangıcında aldığı depozitoyu geri vermek zorundadır.